CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL: CONSEQUÊNCIAS DO SEU NÃO CUMPRIMENTO PELO PROMITENTE VENDEDOR

CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

O NÃO CUMPRIMENTO, PELO PROMITENTE VENDEDOR, PODE TER CONSEQUÊNCIAS CRIMINAIS OU, PELO CONTRÁRIO, SÓ TEM EFEITOS MERAMENTE CÍVIS?

Normalmente, certos juristas tratam o contrato-promessa de compra e venda de imóveis muito pela rama, chegando-se, entre eles, quase ao entendimento generalizado de que a falta de cumprimento de tal contrato pelo promitente vendedor (com a não celebração do contrato prometido), tem apenas efeitos cíveis.

Esquecem eles, normalmente também, que qualquer contrato (de promessa ou não) está subordinado às regras da boa-fé contratual, tanto nas negociações quanto na sua concretização, por força do artº 227º do Código Civil.

Vejamos um caso prático:

A promete vender a B e este comprar àquele, um imóvel, no valor de 30.000 contos, valor que B entrega na totalidade, na altura em que celebram um contrato-promessa e onde o primeiro declara ter recebido tal quantia.

Um mês depois, A vende o mesmo imóvel a C, por 20.000 contos, com quem celebra escritura pública de venda.

Quid juris?

Qualquer jurista, em geral, dirá que B tem direito à restituição dos 30.000 contos em dobro ou, em alternativa, à execução específica do contrato (artº 442º do Código Civil), isto é, obter sentença que se substitua ao contrato prometido (artº 830º do Código Civil).

Entendemos, porém, que não só.

Toda a entrega feita pelo promitente comprador ao promitente vendedor presume-se efectuada a nível de sinal (artº 441º do mesmo diploma legal).

Dentro dos princípios da boa-fé negocial, já referida, A só estaria de boa-fé ao vender o imóvel a C se o fizesse por mais de 60.000 contos.

Porquê?

Porque, se estivesse de boa-fé, saberia que, ao não cumprir o contrato-promessa com B, teria que restituir a quantia paga por este, a título de sinal, em dobro, segundo as regras que vimos.

Ora, ao vender a C por menos de tal montante, indicia-se, a nosso ver, a prática de crime de burla, em que é vítima B.

Isto é, indicia-se que A nunca quis, segundo as regras da boa-fé,  vender o bem a B, muito menos pagar-lhe qualquer sinal em dobro, enganando dupla e fraudulentamente B, mas que quis, desde sempre e desde o início da sua actividade contratual com este último, ficar para si, indevida e ilegitimamente, com a quantia paga por B e ainda com a quantia paga por C.

Claro que tudo isto indiciariamente (definindo indício como “a circunstância conhecida e provada que, tendo relação com o facto, autorize, por indução, conhecer-se a existência de outras circunstâncias”), pois só em julgamento se poderiam determinar todas as circunstâncias concretas e razões da actuação de A.

Para nós, esta posição é, com referência a uma inteligência meridiana, perfeitamente correcta, que não para outros, basicamente com "argumentos de autoridade", que não jurídicos, e para quem a boa-fé negocial não tem consequências penais, que se não aplicam aqui, por ser caso de responsabilidade meramente cível.

Qual a posição correcta para os leitores juristas?

Aceitam-se argumentos.

PS.- Se A queria, de facto, vender o imóvel a B, de quem recebeu a totalidade do preço (30.000 contos), então porque é que não cumpriu o contrato promessa com B e foi vender o bem a C por 20.000 contos? Para perder dinheiro? Como não se presume que queria perder dinheiro, mas sim ganhar, indicia-se que quis, desde o início, enganar B, para ficar com o dinheiro entregue por este e ainda com a quantia paga por C. Estão, pois, demonstrados, indiciariamente, os elementos do crime de burla cometido por A sobre B.

PS1.- A quem tiver interesse em saber as consequências desta minha posição, num caso concreto, pode ler AQUI a minha defesa de que não dei qualquer despacho ilegal.